Оценка личного имущества предприятий (BPP)
Огромный диапазон оценочной стоимости личного имущества предприятий (BPP) делает весьма вероятным получение существенного снижения налога на имущество. Нет ничего необычного в том, что диапазон оценочной стоимости счетов BPP для аналогичных объектов недвижимости варьируется на 5000%! Например, стоимость мебели и компьютеров для компаний в одном офисном здании иногда варьируется от 1 до 50 долларов за квадратный фут. Рыночная стоимость и неравная оценка — два варианта обжалования оценок BPP. Учитывая неравенство в оценках BPP и субъективность оценки BPP, владельцы недвижимости имеют высокую вероятность успеха, если правильно подготовятся к апелляции по оценке BPP. Протестуйте как по рыночной стоимости, так и по неравной оценке.
Рыночная стоимость, балансовая стоимость и график контролера
Три популярных варианта описания стоимости BPP: рыночная стоимость, балансовая стоимость и график контролера. Рыночная стоимость определяется в разделе 1.04(7) Налогового кодекса Техаса на недвижимость, который гласит:
«Рыночная стоимость» означает цену, по которой имущество будет передано за наличные деньги или их эквивалент в преобладающих рыночных условиях, если: ( а) выставлено на продажу на открытом рынке с разумным сроком, позволяющим продавцу найти покупателя;
(б) как продавец, так и покупатель знают обо всех способах использования и целях, для которых имущество приспособлено и для которых он может быть использован и на его использование налагаются юридически обязательные ограничения, и
(c) И продавец, и покупатель стремятся максимизировать свою выгоду, и ни один из них не в состоянии воспользоваться потребностями другого.
Давайте сравним разницу в стоимости, полученную в результате использования рыночной стоимости, балансовой стоимости и графика контролеров. BPP для типичного номера в мотеле включает такие предметы, как постельное белье, постельное белье, оконный кондиционер, полотенца и телевизор. Судя по рыночной стоимости, через год такие предметы, вероятно, можно будет продать только за 10–30 % от первоначальной стоимости. Балансовая стоимость, основанная на федеральных графиках амортизации, указывает на стоимость 80% покупной цены через один год. График BPP для мотелей, разработанный Техасским контролером, рассчитан на восемь лет с амортизацией 10% в течение первых семи лет. Таким образом, в графике Контролера указано, что гостиничная мебель годичной давности стоит 90% от первоначальной покупной цены. Это явно не соответствует рыночной стоимости этих предметов.
Запасы
Существует ряд спорных вопросов, связанных с тем, как оцениваются запасы. К ним относятся усадка, повреждение, функциональное и экономическое устаревание. Например, какова рыночная стоимость товаров, возвращенных в течение недели после Рождества 1 января (дата вступления в силу оценки)? Поскольку возвращаемый товар обычно открыт, поврежден, в нем отсутствуют детали или он может быть непопулярным товаром, во многих случаях он стоит меньше своей стоимости. Рыночная стоимость важна при определении оценочной стоимости запасов для уплаты налогов на BPP в Техасе.
Неравная оценка
Оценочная стоимость счетов BPP часто варьируется от десяти до пятидесяти раз на квадратный фут для компаний в одной и той же отрасли. Например, брокерские конторы по недвижимости, площадь которых составляет 10 000 квадратных футов, могут иметь оценку в диапазоне от 10 000 до 500 000 долларов США. Кажется маловероятным, что компьютеры и мебель в одной брокерской конторе в 50 раз дороже, чем в фирме-конкуренте, в пересчете на квадратный фут.
Оценочные округа, как правило, принимают оценочную стоимость, предоставленную владельцами недвижимости. Многие крупные компании осуществляют рендеринг с использованием списков основных средств. Оценочные округа используют информацию о базовой стоимости и график контролеров для расчета «рыночной стоимости» недвижимости. Оценки этих представленных отчетов имеют тенденцию сильно искажать фактическую стоимость этих объектов недвижимости. Владельцы недвижимости, которые не осуществляют рендеринг, имеют значения в нижней части диапазона значений. Хотя кажется интуитивно понятным, что оценочные округа будут наказывать владельцев, которые не осуществляют выплаты, резко повышая их оценочную стоимость, на практике наблюдается противоположная ситуация. Оценочные округа, как правило, вознаграждают владельцев недвижимости, которые не выполняют свою работу, оставляя их bisyor оценочную стоимость на скромном уровне. Это создает препятствия для рендеринга. Он также неравномерно облагает налогом владельцев недвижимости, которые продают недвижимость с листингом основных средств. Эти факторы привели к высокой степени разброса оценок BPP.
Как подать апелляцию по поводу неравной оценки
Вопреки распространенному мнению, можно подать апелляцию на BPP, используя неравную оценку – концепцию, которая является довольно новой. Большинство консультантов по налогу на имущество и крупных владельцев недвижимости не рассматривали и не использовали неравную оценку в отношении BPP. Оценочные округа сопротивляются идее обжалования BPP на основании неравной оценки. (Нецелесообразно облагать налогом владельцев недвижимости, которые используют список основных средств на самом высоком уровне, на основе использования графика Контролера, когда разрешается владельцам недвижимости, которые не предоставляют очень низкие уровни оценки.)
Подготовка апелляции на основе вопрос о неравной оценке БПП прост и понятен. Начните с получения информации об оценочной стоимости и количестве офисных/производственных или складских помещений для владельцев недвижимости, аналогичных владельцу объекта недвижимости. Обычно это делается с использованием компаний с тем же стандартным промышленным кодексом (SIC), что и у владельца объекта недвижимости. Вы можете получить эту информацию, отправив запрос на открытие записей в оценочный округ. При подаче апелляции изучите оценочную стоимость ваших конкурентов. Соберите данные об оценочной стоимости и площади здания для рассматриваемого и сопоставимых счетов в сводную информацию.
Когда следует подавать апелляцию?
Подавайте апелляцию ежегодно по поводу рыночной стоимости и неравной оценки. Чтобы эффективно обжаловать эти два варианта, изучите неравную оценку на основе сопоставимых оценок на веб-сайте оценочных округов и оцените рыночную стоимость вашего BPP. Изучив варианты неравной оценки и рыночной стоимости, определите, на чем вы сосредоточитесь в первую очередь при обжаловании своей учетной записи BPP. Если ни рыночная стоимость, ни неравноценная оценка не являются основанием для обжалования налога на недвижимость, вы можете отозвать уведомление о протесте или просто пропустить слушание.